Dans cet article, nous allons explorer les options disponibles pour récupérer une mise de fonds sur un prêt hypothécaire, en tenant compte des lois en vigueur au Québec en 2025. Nous verrons également les avantages et les risques associés, ainsi que les implications fiscales à considérer.

Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?

La mise de fonds est le montant initial que vous devez verser à l’achat d’une propriété. Elle représente généralement 5 % à 20 % du prix d’achat, et elle est exigée par les institutions financières pour réduire le risque de défaut.

Par exemple, pour un condo à 300 000 $, une mise de fonds de 30 000 $ représente 10 % du prix d’achat.

Peut-on vraiment récupérer sa mise de fonds ?

✅ Oui, il est possible de récupérer une mise de fonds, mais pas automatiquement, et pas dans tous les cas. Cela dépend de :

• Votre structure financière (personnelle ou d’entreprise)

• La valeur de la propriété après l’achat

• L’équité disponible

• Le type de prêt

• Les objectifs fiscaux ou d’investissement

1. Récupérer la mise de fonds via un refinancement

🔁 Le refinancement hypothécaire

Après avoir augmenté la valeur de la propriété (par exemple avec des rénovations) ou si l’immobilier a pris de la valeur dans votre secteur, vous pouvez demander un refinancement. Cela vous permet de remonter jusqu’à 80 % de la valeur nette de la propriété.

Exemple :

• Valeur actuelle : 400 000 $

• Hypothèque actuelle : 280 000 $

• Valeur nette disponible à 80 % : 320 000 $

• Différence disponible pour refinancement : 40 000 $

Vous pouvez donc retirer 40 000 $, possiblement équivalent à ou supérieur à votre mise de fonds initiale.

📌 Attention :

Le refinancement implique de nouveaux frais (notaire, pénalités hypothécaires, etc.) et rallonge la durée du prêt.

2. Passer par une société par actions (incorporation)

🏢 Immobilier via société (inc.)

Les investisseurs immobiliers québécois utilisent souvent des compagnies pour détenir leur immeuble. Dans ce cas, il est possible de récupérer la mise de fonds sous forme de remboursement de prêt d’actionnaire.

Étapes typiques :

1. L’actionnaire avance la mise de fonds à la compagnie

2. La compagnie achète l’immeuble

3. Une fois la valeur augmentée, la compagnie refinance

4. La compagnie rembourse le prêt d’actionnaire → récupération de la mise de fonds

Ce mécanisme est légal, mais doit être structuré avec un comptable fiscaliste.

3. Mise de fonds via le RAP (Régime d’Accès à la Propriété)

🏦 Récupérer indirectement via le RAP

Si vous avez utilisé votre REER pour financer votre mise de fonds via le RAP, vous avez techniquement “récupéré” vos fonds personnels — mais vous devrez rembourser le REER sur 15 ans.

Cependant, certains investisseurs :

• Utilisent le RAP

• Remboursent le REER rapidement avec le refinancement

• Déduisent les montants (selon contexte fiscal)

⚠️ Cette stratégie doit être évaluée par un conseiller financier pour éviter des impacts fiscaux négatifs.

4. Vente stratégique et rachat

🔄 Flip ou vente temporaire

Une autre stratégie est d’acheter, rénover, vendre rapidement (flip), et réutiliser le capital pour un autre achat. Cela permet de récupérer sa mise de fonds, avec profit.

⚠️ Cette approche est risquée si le marché baisse, ou si les rénovations dépassent le budget.

5. Subventions et programmes d’aide

📋 Programmes gouvernementaux

En 2025, plusieurs programmes peuvent aider à compenser la mise de fonds, ce qui revient à la “récupérer” indirectement :

• Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAFP) : Le gouvernement fédéral offre un prêt sans intérêt de 5 % ou 10 % qui aide à couvrir la mise de fonds.

• Programmes municipaux (comme à Montréal) : remboursement partiel ou prêt complémentaire

Les risques à considérer

⚖️ L’implication fiscale

• Récupérer sa mise de fonds peut entraîner un revenu imposable si mal structuré

• Un refinancement mal planifié peut entraîner des pénalités

• La requalification des prêts par l’ARC est possible en cas de non-respect des règles

Recommandations pratiques

• ✅ Consultez un fiscaliste avant d’utiliser une structure d’incorporation ou de prêt d’actionnaire

• ✅ Faites évaluer votre propriété avant un refinancement

• ✅ Évitez de dépendre de l’effet de levier excessif

• ✅ Tenez compte de votre profil de risque et de vos objectifs à long terme

Conclusion

Récupérer sa mise de fonds sur un prêt hypothécaire est possible au Québec, mais cela nécessite planification, stratégie et encadrement professionnel. Que ce soit par refinancement, structure corporative ou stratégie d’investissement, il existe plusieurs avenues pour réinjecter cette liquidité dans d’autres projets.

Prenez le temps d’évaluer votre situation avec des spécialistes (notaire, fiscaliste, courtier hypothécaire) pour choisir la meilleure voie.

FAQ

Q : Est-ce légal de récupérer sa mise de fonds ?
Oui, si cela est structuré correctement, notamment via une compagnie ou un refinancement.

Q : Le refinancement augmente-t-il mes mensualités ?
Oui, car le montant du prêt est plus élevé. Toutefois, il peut être étalé sur une plus longue période.

Q : Puis-je récupérer ma mise de fonds sur une maison unifamiliale ?
Oui, si la valeur de la propriété a suffisamment augmenté pour permettre un refinancement.

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Quand vous vous apprêtez à devenir propriétaire pour la première fois, vous commencez aussi à découvrir le jargon bancaire. Une étape peu évidente lorsque l’on se retrouve face à un banquier dont le jargon est incompréhensible. Il est possible que vous vous sentiez un peu perdu face à ces montagnes d’information.

Dans cet article nous allons vous expliquer la différence entre le terme hypothécaire et l’amortissement hypothécaire.

Qu’est-ce que le terme hypothécaire ?

Il correspond à la période pendant laquelle vous allez hypothéquer un bien. L’hypothèque sera réalisée par un prêteur unique et vous paierez un taux principal en plus des intérêts. Toutes les conditions et modalités sont consignées dans le contrat qui vous lie au prêteur. Vous pouvez les consulter quand vous le souhaitez et suivant le prêteur, les négocier.

Le terme hypothécaire dure généralement entre 6 mois et 10 ans. C’est la période durant laquelle vous allez réaliser des remboursements hypothécaires. Sachez que les termes hypothécaires courts ont un taux moins élevé et donc moins chers que les plus longs.

Sachez que, selon votre prêteur, vous avez tout de même une marge de négociation possible. N’hésitez pas à voir ce qu’il est possible de faire.

Lorsque votre terme hypothécaire arrive à sa fin, il vous est possible de renouveler votre contrat avec le même prêteur. C’est le moment idéal pour négocier de nouvelles conditions ou bien de chercher si un autre prêteur répond mieux à vos attentes.

L’amortissement hypothécaire

Il se définit par la durée de l’hypothèque globale donc la durée totale que vous avez besoin pour payer tous les coûts de votre maison. Avec le temps, vous allez rembourser votre prêt et par la même occasion amortir le coût de la propriété.

La période d’amortissement diffère d’une personne à une autre. Elle va dépendre de plusieurs choses et notamment de votre mise de fonds, du montant du crédit, mais aussi de la souscription à une assurance hypothécaire si vous en avez une. Chaque projet est différent et cela vaut aussi pour l’amortissement hypothécaire. Au Canada, il faut généralement entre 20 et 35 ans pour arriver à rembourser une hypothèque.

Vous l’aurez compris, la différence entre ces deux termes vient de la durée de ceux-ci.

On espère que cet article vous a aidé à mieux comprendre et que vous serez plus à l’aise pendant aux rendez-vous avec votre prêteur.

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Un courtier hypothécaire est un professionnel du prêt. Une personne payée par les institutions financières et banques afin de faire le lien entre vous et votre prêteur. Les courtiers sont là pour magasiner le meilleur taux en vigueur selon vos besoins dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. Le prêt hypothécaire est l’un des investissements les plus importants de votre vie. Vous devez vraiment comprendre le métier du courtier hypothécaire afin de comprendre mieux le rôle qu’il joue dans l’obtention de votre prêt.

Un courtier hypothécaire c’est toujours gratuit pour l’emprunteur!

Beaucoup de gens se demandent comment le courtier peut-il travailler pour nous gratuitement. Tout le monde le sait ,rien n’est gratuit dans ce monde. Le courtier hypothécaire travaille pour vous afin de vous trouver le prêt hypothécaire le plus approprié pour vous afin que vous acceptiez son offre. Une fois votre prêt accepté, l’institution prêteuse remet une commission au courtier qui n’affecte en rien votre prêt à vous. Cela fait partie des procédures normales d’un courtier. Donc si un courtier vous aide à trouver un prêt et que vous refusez son offre le courtier aura travaillé pour rien. Ne vous inquiétez pas, car la plupart des courtiers savent que ce genre de situation peut se produire et il doit donc se préparer à assumer cette perte de salaire.

Raisons de faire affaire avec un courtier hypothécaire

• Le courtier hypothécaire n’est pas employé par votre institution financière, donc son but  n’est pas de plaire à une pu l’autre d’une banque
  
• Votre cote de crédit est sollicité qu’une seul fois, votre courtier fait la demande de votre crédit une seule fois et la présente à tous les prêteurs potentiels
  
• Connaissance des produits hypothécaire
• Les courtiers obtiennent de meilleurs taux.
• Gratuit pour vous

Le courtage hypothécaire et immobilier est réglementé par un organisme appelé OACIQ

L’OACIQ site web: https://www.oaciq.com/fr

Pour trouver un courtier: https://www.oaciq.com/fr/trouver-courtier

Il est donc facile de prendre une décision lorsqu’un professionnel du prêt vous aide à faire la part des choses. Vous devez comprendre que ce type de prêt est l’un des investissements les plus importants que vous aurez à faire dans une vie c’est pourquoi il est mieux de faire avec des gens qui connaissent vraiment le sujet, pour être sure de prendre les bonnes décisions.

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