Vous avez acheté une propriété au Québec et vous vous demandez s’il est possible de récupérer la mise de fonds que vous y avez investie ? C’est une question pertinente, surtout dans un contexte économique incertain où la liquidité devient un enjeu stratégique.
Dans cet article, nous allons explorer les options disponibles pour récupérer une mise de fonds sur un prêt hypothécaire, en tenant compte des lois en vigueur au Québec en 2025. Nous verrons également les avantages et les risques associés, ainsi que les implications fiscales à considérer.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?
La mise de fonds est le montant initial que vous devez verser à l’achat d’une propriété. Elle représente généralement 5 % à 20 % du prix d’achat, et elle est exigée par les institutions financières pour réduire le risque de défaut.
Par exemple, pour un condo à 300 000 $, une mise de fonds de 30 000 $ représente 10 % du prix d’achat.
Peut-on vraiment récupérer sa mise de fonds ?
✅ Oui, il est possible de récupérer une mise de fonds, mais pas automatiquement, et pas dans tous les cas. Cela dépend de :
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Votre structure financière (personnelle ou d’entreprise)
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La valeur de la propriété après l’achat
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L’équité disponible
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Le type de prêt
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Les objectifs fiscaux ou d’investissement
1. Récupérer la mise de fonds via un refinancement
🔁 Le refinancement hypothécaire
Après avoir augmenté la valeur de la propriété (par exemple avec des rénovations) ou si l’immobilier a pris de la valeur dans votre secteur, vous pouvez demander un refinancement. Cela vous permet de remonter jusqu’à 80 % de la valeur nette de la propriété.
Exemple :
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Valeur actuelle : 400 000 $
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Hypothèque actuelle : 280 000 $
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Valeur nette disponible à 80 % : 320 000 $
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Différence disponible pour refinancement : 40 000 $
Vous pouvez donc retirer 40 000 $, possiblement équivalent à ou supérieur à votre mise de fonds initiale.
📌 Attention :
Le refinancement implique de nouveaux frais (notaire, pénalités hypothécaires, etc.) et rallonge la durée du prêt.
2. Passer par une société par actions (incorporation)
🏢 Immobilier via société (inc.)
Les investisseurs immobiliers québécois utilisent souvent des compagnies pour détenir leur immeuble. Dans ce cas, il est possible de récupérer la mise de fonds sous forme de remboursement de prêt d’actionnaire.
Étapes typiques :
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L’actionnaire avance la mise de fonds à la compagnie
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La compagnie achète l’immeuble
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Une fois la valeur augmentée, la compagnie refinance
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La compagnie rembourse le prêt d’actionnaire → récupération de la mise de fonds
Ce mécanisme est légal, mais doit être structuré avec un comptable fiscaliste.
3. Mise de fonds via le RAP (Régime d’Accès à la Propriété)
🏦 Récupérer indirectement via le RAP
Si vous avez utilisé votre REER pour financer votre mise de fonds via le RAP, vous avez techniquement “récupéré” vos fonds personnels — mais vous devrez rembourser le REER sur 15 ans.
Cependant, certains investisseurs :
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Utilisent le RAP
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Remboursent le REER rapidement avec le refinancement
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Déduisent les montants (selon contexte fiscal)
⚠️ Cette stratégie doit être évaluée par un conseiller financier pour éviter des impacts fiscaux négatifs.
4. Vente stratégique et rachat
🔄 Flip ou vente temporaire
Une autre stratégie est d’acheter, rénover, vendre rapidement (flip), et réutiliser le capital pour un autre achat. Cela permet de récupérer sa mise de fonds, avec profit.
⚠️ Cette approche est risquée si le marché baisse, ou si les rénovations dépassent le budget.
5. Subventions et programmes d’aide
📋 Programmes gouvernementaux
En 2025, plusieurs programmes peuvent aider à compenser la mise de fonds, ce qui revient à la “récupérer” indirectement :
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Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAFP) : Le gouvernement fédéral offre un prêt sans intérêt de 5 % ou 10 % qui aide à couvrir la mise de fonds.
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Programmes municipaux (comme à Montréal) : remboursement partiel ou prêt complémentaire
Les risques à considérer
⚖️ L’implication fiscale
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Récupérer sa mise de fonds peut entraîner un revenu imposable si mal structuré
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Un refinancement mal planifié peut entraîner des pénalités
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La requalification des prêts par l’ARC est possible en cas de non-respect des règles
Recommandations pratiques
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✅ Consultez un fiscaliste avant d’utiliser une structure d’incorporation ou de prêt d’actionnaire
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✅ Faites évaluer votre propriété avant un refinancement
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✅ Évitez de dépendre de l’effet de levier excessif
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✅ Tenez compte de votre profil de risque et de vos objectifs à long terme
Conclusion
Récupérer sa mise de fonds sur un prêt hypothécaire est possible au Québec, mais cela nécessite planification, stratégie et encadrement professionnel. Que ce soit par refinancement, structure corporative ou stratégie d’investissement, il existe plusieurs avenues pour réinjecter cette liquidité dans d’autres projets.
Prenez le temps d’évaluer votre situation avec des spécialistes (notaire, fiscaliste, courtier hypothécaire) pour choisir la meilleure voie.
FAQ
Q : Est-ce légal de récupérer sa mise de fonds ?
Oui, si cela est structuré correctement, notamment via une compagnie ou un refinancement.
Q : Le refinancement augmente-t-il mes mensualités ?
Oui, car le montant du prêt est plus élevé. Toutefois, il peut être étalé sur une plus longue période.
Q : Puis-je récupérer ma mise de fonds sur une maison unifamiliale ?
Oui, si la valeur de la propriété a suffisamment augmenté pour permettre un refinancement.